就在今天，上海第四批次第二轮土拍结束，4宗宅地揽金213.9亿。

华润成为最大赢家，114.4亿连夺颛桥、南翔两幅热门地块，为今年的的“王者归来”画上完美句号。

招商蛇口继续发力，46亿拿下38万方的宝山潘广路TOD地块，巩固了上海第一的位置。

2023年土拍暂时告一段落，4个批次出让了72幅地块，共计揽金约2200.43亿。

随着联动价上涨，二手房回落，曾经的新房二手房“倒挂”几乎消失，土拍市场也感到寒意。

今天总爷和大家一起复盘下今年土拍，看看是哪些房企在上海打新？

01

国央企冲锋，招商继续领跑

今年上海土拍依旧是国央企的盛宴，部分轮次民企直接“隐身”。

除了大家熟悉的老面孔招商蛇口、保利发展、建发、象屿外，万科、华润、中海的重磅回归，也让今年的土拍市场更具看点。

从目前数据看，招商蛇口依旧坐稳了第一的位置，蝉联了上海销冠。

今年以来，招商蛇口继续深耕上海。不但在土拍市场获取了6块土地，还通过遴选形式，拿下静安、杨浦两大城市更新项目。

今天拿下的潘广路TOD地块，不但获得了超级综合体的开发机会，更是当天拿地当天出方案，可见其做足了前置工作。

除了招商蛇口之外，深耕上海的保利发展、建发、华发、象屿等国央企，继续维持着领先者的态势，组成上海拿地的第一梯队。

从今年目前的销售排名来看，基本延续了之前土拍市场的表现。

不过随着中海、华润、万科、绿城的“王者归来”，上海市场的格局势必在明年有很大变化。

以前两年冲得很猛的象屿为例，今年还在上海持续拿地，与招商合作的公园1872项目也带来了百亿业绩。

但在其自己操盘的项目象屿路劲·都匯云境、象屿同进虹桥嘉悦府先后遭遇去化压力，马上要开盘的嘉定新城、桃浦项目依旧是困难重重。

很多自身操盘能力不足的房企，可能会在下一波竞争行情中遭遇重击。

02

中海、华润、万科、绿城，王者归来

今年上海土拍市场最大的变数，是中海、华润、绿城、万科这几家的“王者归来”。

过去的几年因为各种特殊原因，这几家品质房企在上海发声很少，随着今年都在土拍市场发力，并贡献了很多惊艳产品。

1. 老大哥中海地产，归来依旧很稳。

10月24日，中海地产联合上海西岸以底价摘得徐汇龙华地块，总价约240亿元。

这是一宗集住宅、租赁、商业、办公、科研等多种业态的综合型地块，成交总价刷新了上海今年纪录。

中海不轻易出手，但出手必然是“王炸”。徐汇龙华这块地，在未来五年将为中海地产贡献相当的业绩。

今年在上海，海上和集的持续热销，中海顺昌玖里的呼之欲出，徐汇“王炸”地块的稳扎稳打。老大哥中海地产，归来依旧很稳。

2. 绿城繁华三章，好产品才有市场号召力。

绿城绝对是上海今年最惊艳的房企，不但实现了“重返上海”，而且让更多普通人有机会住上了绿城。

8月上海土拍，绿城上演土拍 “帽子戏法”，斥资百亿连拿梅陇、徐泾、南翔三块地。

紧接着，9月开展厅和发布会，10月开售楼处和样板间，11月取证，绿城用“繁华三章”春晓园、留香园、沁蘭园惊艳了整个上海。

12月6日-12月10日，繁花三章相继首开热销82亿，绿城告诉上海市场：好产品才有市场号召力。

3. 华润200亿拿地，上演“全维度”回归。

随着今天最后时刻连落2子，华润今年在上海斥资200亿拿下5个地块，可谓是真正的“王者归来”。

今年华润前滩润璟、华润虹桥润璟、华润观宸润府先后入市，让大家重新看到了这家低调央企的产品力。

同时，今年华润万象生活开始提速，在上海低调地拓展了高达6个商业项目。

低调的华润，正在上演“全维度”回归。而且随着今天的顺利补仓，明年的华润会更加值得期待。

4. 百亿神盘，万科在上海全面绽放。

今年上海的现象级神盘理想之地，正是来自万科的大手笔，单盘销售额破百亿，成为五大新城当之无愧的“神盘”。

然而这仅仅是万科在上海的一个缩影，今年万科在上海全面绽放，在土拍市场频频出手，113亿拿下梅陇和松江新城地块，22亿落子黄浦旧改项目。

下半年以来，万科上演理想之地、四季都会、朗拾花语、海上映象四盘齐发，在上海持续发声。

中海、华润、绿城、万科的“王者归来”，无疑会给明年的上海市场带来更多的竞争和活力。

03

遴选和勾地，房企都在悄悄发力

虽然公开市场拿地热度低于去年，无论是成交量还是参与度都略显冷清，但很多房企都在非公开市场持续发力。

1. TOD综合地块，房企都在血拼硬核实力。

继去年落子松江后，龙湖&建华地产联合体以24.8亿拿下上海嘉定地块，再次扩展了上海版图。

除了三大高端产品系之一的龙湖虹桥·青云阙惊艳亮相外，龙湖还在非公开市场暗战超级综合体地块，并且取得了不错的进展。

11月28日，上海市宝山区人民政府与龙湖集团举行战略签约仪式，双方将深化战略合作，聚焦高铁宝山站“站城融合”开发建设。

这块上海最重要的TOD项目之一，目前看极有可能花落民企之光龙湖。

不仅龙湖，几乎所有头部房企都在TOD领域发力。

10月24日，华润置地斥资70亿摘得大场镇TOD地块，打造集购物中心、甲级办公、品质住区于一体的豪华综合体。

12月15日，招商斥资46亿摘得潘广路TOD地块，打造集酒店、商业、住宅为一体的TOD超级综合体。

如今的上海市场，更加考验开发商的综合开发实力。

2. 遴选地块，房企都在悄悄发力市区旧改。

2021年上海首先采用的一种全新的土地出让模式——历史风貌保护项目遴选。

因为涉及上海核心区和历史风貌保护，对开发商的开发能力，时间周期、资金要求都更上一层楼。

因此针对这些地块，上海采用公开遴选的方式确定实施主体，定向挂牌最后协议出让，这也成为房企进入上海市区最稳的选择。

总爷查看了近年参与遴选的开发商，几乎清一色的国央企和港资，因为只有他们才能熬得过如此漫长的开发周期。

虽然今年上海土拍“仅”完成了2200亿的出让，但依旧是那个全国最火爆的市场。

各大头部开发商用真金白银投票，将本就缩减的投资预算，重重砸向了上海土地市场。

随着竞品质要求的提升、改善成为主流、大牌房企回归，明年的上海市场，将成为真正的产品为王时代。

对于今年上海土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。